恒大战略转型第一条:一定要把负债降下来

订阅快刀财经▲ 做您的私人商学院降负债,早已成为所有房企的必须。作者:黄晓军来源:快刀财经(ID:kuaidaocaijing)01疫情下的房地产:恒大与其他在淘宝APP上买个门把…

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降负债,早已成为所有房企的必须。
作者:黄晓军来源:快刀财经(ID:kuaidaocaijing)01疫情下的房地产:恒大与其他
在淘宝APP上买个门把手的工夫,就能在恒房通APP里买套房?
恒大在疫情期间推出的网上购房,还有大多数消费者还持有怀疑态度。没有办法,当年淘宝APP就算是卖本二手书,你我也持同样的态度。
但数据回应了一切。
3月31日,恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿,同比增长9%。
而网上购房推出的2020年第一季度,恒大销售额1465亿,同比增长23%;销售回款1133亿,同比增长55%。
这一串数字,理所当然地位列了行业TOP1,也刷新了恒大一季度销售及回款的最高历史纪录。
其实早在2月16日,恒大就通过线上发布会稍微透露了一下。恒大集团副总裁刘雪飞说,房屋认购数量达到47540套,总价值约580 亿。
那只是实施全面网上购房的第3天。就算是疫情期间,我华夏同胞的消费力也不容小觑。
问题在于,为什么线上销售会实现如此规模?
折扣不得不提。3月,有业内人士粗略计算,假如购房者购买了一套100万元的房子,若能享受所有的优惠,则全款只需63万。
买套100万的房,给一辆奔驰A级车的优惠,何乐而不为呢?
只是,以写字楼专业媒体Officese测算,房地产全行业的毛利率水平在20%左右。而恒大从2019年清尾以来,给到消费者的优惠一直处于20%-30%之间。
打个折,直接将行业平均毛利就搭进去了。恒大岂不是要“骨折”?
▲许家印宣布恒大全面实施新战略
02白银时代的拿地好手
许家印给出的解释是,咱买的地便宜呀。
在发布会现场,他轻描淡写地聊了一句,由于前20年恒大多么地高瞻远瞩,低价拿到了不少地。
业绩报告显示,恒大目前土地储备约3亿平方米,即使在完全不拿地的情况下,仍可支撑多年开发。
恒大20年年来都在怎样拿地?从这几年的发展就能看出些眉目。
2012年,万科的郁亮喊出了“白银时代”的口号。他认为,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。
赞同这一观点的头部地产企业,深信行业将逐渐步入深度整合。他们把现金悉数放在存折里,等待绝佳时机再掏出来,以并购模式收割中小房企。
从理论上讲,郁亮对行业宏观的判断没有问题。
毕竟,2014年的中国房地产市场,确实经历一拨量价齐跌。但归结到实际的地产生意上,恒大、碧桂园等企业的应对措施,可谓更加接地气。
那就是大肆扩张土地储备与开发项目,以“供给侧爆炸”取代企业并购。
那几年,一套房能少卖出几十个车厢的白菜呢,开放商们拿地的价钱也低得多。
以2013年为例,全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元,同比增加50%。这年7月,北京丰台区夏家胡同地块出现单价地王,楼面价仅4.58万元/平方米。
看似出让金增长了一半,但时间来到2019年,北京2902-31地块楼面价已达到6.95万/平方米。
多出来的价格,也够在七八环买套房了。
自2012年“白银时代”高歌唱响,恒大就一个劲逆着行业判断来。
2013年,恒大土地储备总量达到1.51亿平方米,2016年增长至2.29亿平方米,2017年更是飙升到3.12亿平方米。
这是首家土地储备超过3亿平方米的房企。
低价拿地的总量足够多,而今在房价上让20-30个百分点后,恒大依旧能够保持30%的毛利,和10%的净利。
这波操作不得不服。
最主要的是,看到优惠后买他家房子的人就多了。用更低的价格,赚更多的钱,《21世纪经济报道》就表示,恒大要重回高增长轨道了。
03高增长、控规模、降负债
在恒大3月31日的业绩发布会上,许家印也提到了“高增长”。
他说:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。
高增长是指销售。恒大内部定了一个小目标,2020年卖他个8000亿,到2022年要实现1万亿销售额。
在第一季度这种淡季,恒大的销售额就刷新了公司纪录。要是疫情结束后的“线上+线下”双轨驱动,恒大的8000亿应当是妥妥的。
控规模是指土地储备。许家印说,土地储备方面,未来3年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。
为什么要在高增长情况下,一改往年的拿地风格呢?
最终目的是降负债。
业绩报告显示,恒大2019年资产负债率77.9%,同比增加4.2%;净负债率159.3%,同比增加7.4%。
在2012年以来的跑马拿地之后,恒大的负债水平也同步达到了行业高位。
偏重的债务负担,可能导致企业现金流主要用于还本付息,缺乏足够的资金维持正常生产经营。
所以,降负债成为恒大2020年战略转型的关键。
▲恒大一季度销售及回款对照图
许家印在现场粗略估算:2018-2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。
同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就能实现有息负债下降1500亿。
他心中的小算盘是,有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。
其实,早从2017年土地储备破3后,恒大就在控规模、降负债了。
这要从2016年讲起。当年,中国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资额达11376.7亿,同比上涨26%。
注意,这个数字同样创了历史纪录。
但同年10月份,国家数轮密集的调控后,房企的债券融资难度明显加大。
2016年第四季度,房企债券融资总额为1100亿元,环比下滑68.4%。聚焦到12月,房企发债融资仅126.7亿元,是最近1年来的最低点。
要知道,债券是房企各渠道融资中,价格最低的资金来源。
到2017年3月,银监会部署开展“三违反”“三套利”“四不当”专项治理工作,同业流动性极其困难,银行居然出现了短暂的“钱荒”。
当时,北京工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。
房利率提升,银行拉长放款周期,房企在融资难的情况下,还回款难。
真可谓难上加难,太难了。
过量的土地储备,势必会造成大量资金沉淀。
2017年之后,恒大就在逐渐放慢拿地的节奏,通过增回款、少支出降低有息负债。从土地储备面积来看,恒大2018年为3.03亿平方米,2019年为2.93亿平方米。
04下半场已至
从1998年中国房改引入市场化机制算起,住房制度改革已经走过22个年头了。
2019年,中国城镇化率也从改革开放时的17.9%,上升到了60.6%。
当这个数字突破60%时,意味着我们已经进入二次城镇化阶段,房地产行业也开始向下半场进发。
2019年初,麦肯锡(McKinsey)给出了未来城市发展的4大趋势:人才更重要、城市界线更模糊、城市挑战更严峻、科技作用更明显。
这其实也算得上地产行业下半场的趋势。
从TOP30房企超过50%往智慧人居方向布局来看,科技、人才等方面的趋势依然在2020年得以变为现实。
但用更为“政治经济学”的术语来说,房地产下半场最主要的命题与趋势,就是所谓的高质量发展。
它与高负债、高杠杆,都是反义词。
只是,根据世联行的统计,2019-2021年,房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中,2019年需兑付的债券规模为4464亿元,比2018年增加近1倍。
降负债,早已成为所有房企的必须。
据称,为尽早实现4000亿以下的总负债,恒大在多元产业方面也收紧了投资。许家印在发布会现场表示,公司5年内不再投资其他任何产业了。
之前所有跑马圈起、蒙眼狂奔的旧世界都将崩塌。新的世界,则正露出它锋利的獠牙站在世人面前,要么吞噬众人,要么被众人骑在背上。
而高增长、控规模、降负债后的恒大,已有一只脚站上了它的肩膀。
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